Die Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann – so werben Bausparkassen für den Kauf von Wohneigentum. Mehr als die Hälfte der Menschen in Deutschland lebt in den eigenen vier Wänden. Und die meisten Mieter hegen den Wunsch nach Eigentum.
Die selbst genutzte Immobilie sollte allerdings nur bedingt als Geldanlage gesehen werden. Denn bei der Auswahl des Kaufobjekts geht es häufig um Emotionen. Deshalb ist längst nicht gesagt, dass der Wert der Immobilie steigen muss. Nach Angaben des IVD, des Branchenverbands der Makler und Immobilienberater, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2010 im Schnitt um 2,1 Prozent. Aber während Wohnraum in München, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg konstant stark nachgefragt und deshalb immer teurer wird, sacken die Immobilienwerte in Fortzugsgebieten ab – etwa in Teilen des Ruhrgebiets und in ländlichen Gebieten Ostdeutschlands.
Viele Häuslebauer lassen bei ihrer Renditeberechnung die Erwerbsnebenkosten außer Acht. Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer machen aber zusammen 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises aus. Um diesen Betrag muss der Immobilienwert also mindestens steigen, damit das Objekt mit Gewinn verkauft werden kann.
Im eigenen Haus wohnt man zwar mietfrei, aber nicht kostenlos: Nach 15 bis 20 Jahren muss erfahrungsgemäß der Heizkessel erneuert werden. Auch das Bad ist nach diesem Zeitraum wahrscheinlich renovierungsbedürftig. Bei der Mietwohnung übernimmt der Vermieter diese Investitionen. Außerdem entstehen dem Immobilienkäufer Opportunitätskosten. Damit sind die Zinsgewinne gemeint, die ihm entgehen, weil er sein Eigenkapital in das Haus gesteckt hat.
Trotzdem kann der Hauserwerb beim schnelleren Vermögensaufbau helfen. Denn der Immobilienkäufer ist gezwungen, den Kredit regelmäßig zu tilgen – wodurch sein Vermögen zunimmt. Der Mieter hingegen kann ohne gravierende Folgen seine Sparrate aussetzen. Der Vorsprung des Eigentümers beim Vermögensaufbau wächst, wenn die Zinsen relativ niedrig sind und der Wert der Immobilie steigt oder zumindest konstant bleibt.
Auch bei Immobilien, die vermietet werden sollen, ist die Lage ist der wichtigste Aspekt. „Investoren sollten das Objekt so aussuchen, als ob sie selbst einziehen wollten“, empfiehlt Udo Schindler, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung, Nürnberg. Auf keinen Fall sollte man also eine Immobilie erwerben, ohne sie vorher gesehen zu haben.
Für eine Eigentumswohnung sollte der Preis die 20-fache Jahresnettomiete grundsätzlich nicht übersteigen. Wer über entsprechende Mittel verfügt, kauft besser ein Mehrparteienhaus. Der Einstandspreis und die Verwaltungskosten je Quadratmeter sind deutlich geringer – und der Anleger muss sich nicht mit einer Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen.
Rendite/Risiko: Die Lage entscheidet darüber, ob der Wert einer Immobilie steigt. Verluste entstehen bei vermieteten Objekten, wenn diese längere Zeit leer stehen oder der Mieter nicht zahlt.
Rendite: 2
Risiko: 2 bis 3
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